黨的二十屆三中全會《決定》提出“建立可持續(xù)的城市更新模式”。當前，我國不少城市尤其是特大城市已步入存量發(fā)展階段，城市更新成為城市建設(shè)改造的主要模式，通過維護、整建、拆除、完善公共資源等方式，對城市空間資源重新調(diào)整配置，使之更好滿足人們的需求，更好適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展實際。在城市更新中，各地探索出不少新經(jīng)驗，也遇到了困難和挑戰(zhàn)?！白x者來信”版推出“關(guān)注城市更新”系列報道，總結(jié)近年來城市更新中的經(jīng)驗，為建設(shè)宜居、韌性、綠色、人文、智慧城市提供借鑒。

　　——編  者  

編輯同志：

　　一個多月前，筆者所在社區(qū)實施老舊小區(qū)改造工程。不用交費，就能改善居住條件和居住環(huán)境，老百姓都覺得是一件貼民心、解民憂的好事。

　　我住的那棟樓，一個月前就搭起架子準備做樓頂防水，計劃10天完成。不料因下雨天多等原因，一個多月過去了，仍未完工。居民進出樓門都得格外小心。去年給樓體加保溫層，樓房周邊挖開的管溝遲遲沒有修復(fù)，陰雨天時特別影響居民出行。

　　筆者認為，天氣當然不是人能決定的，但施工可以盡量選擇在雨水少、晴天多的春秋兩季。其次，在老百姓日常生活的場地上開工，施工單位要盡可能集中人力物力，盡快完成，不留尾巴。而且，應(yīng)該把噪聲較大的工程盡量安排在非午休、非周末時段，做到少擾民、不擾民，這樣群眾感受和體驗會更好。實施改造工程應(yīng)該以人為本，多站在群眾角度換位思考，這樣才能得到更多群眾的認可。

　　山東青島市  房勝林

　　打造宜居城市，對老舊小區(qū)進行改造提升是重中之重。2019年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)城市更新，提出“加強城市更新和存量住房改造提升”。截至2023年年底，我國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過25萬個，這項民生工程被越來越多的老百姓認可。

　　與此同時，本報也接到山東青島市房勝林等讀者反映老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)的一些問題，如施工質(zhì)量不夠高、項目選擇重表輕里、后續(xù)維護不足等。為此，本報記者分赴湖北、山東、遼寧、湖南等地調(diào)查采訪，訪問專家學者、相關(guān)部門負責人，為把民生好事辦好提出建議。

　　施工擾民、工程質(zhì)量差、改造重表輕里，是居民反映較多的問題

　　山西忻州市一名網(wǎng)友今年3月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)暖氣分戶改造時，施工人員在樓板打孔，打了一個不合適，只好在旁邊又打一個。當?shù)亟值擂k事處回復(fù)說，開孔位置最初以墻為坐標設(shè)定，不料各樓層墻體厚度不一，導(dǎo)致位置偏斜，只好重新開孔。

　　老舊小區(qū)建成年代較早，普遍存在失養(yǎng)失修失管等問題，改造工程涉及內(nèi)容雜、范圍廣。如果施工前期調(diào)查不夠、方案設(shè)計不細致，施工過程中未做好溝通和統(tǒng)籌，就會影響改造效果和居民感受。

　　除了質(zhì)量問題，施工過程擾民也是投訴熱點之一。有居民反映，小區(qū)改造時，施工隊為柵欄噴漆前沒通知車主挪車，導(dǎo)致不少車輛沾上油漆；有的施工隊做樓頂防水時遇到下雨，沒采取應(yīng)急措施，導(dǎo)致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電；有的沒預(yù)警突然停電很久，導(dǎo)致冰箱內(nèi)食材變質(zhì)……凡此種種，給居民生活造成困擾。

　　還有居民質(zhì)疑小區(qū)改造項目重表輕里。湖北武漢市某小區(qū)的健身廣場，一位老先生抱怨：小區(qū)改造“看起來漂漂亮亮，但實際上漏水很嚴重”。這個小區(qū)2021年改造完成后面目一新，但當時并未改造戶內(nèi)上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導(dǎo)致停水維修。

　　很多老舊小區(qū)改造時只更換樓外的主供水管道，即使一些小區(qū)后來應(yīng)居民要求更換了部分戶內(nèi)上下水管道，仍存在銜接不佳的問題。黑龍江哈爾濱市讀者劉先生說，小區(qū)目前又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓，入戶工人沒找著地下主管位置，就不想換我家和主管之間那段。”留段銹管，還會漏水，他不同意，當時就沒換成。

　　“過去幾十年城市發(fā)展比較快，有的地方考慮不盡周全。比如把壽命較短的管線直接埋在壽命較長的水泥中，導(dǎo)致老舊水電管線維修更換難?！鼻迦A大學建筑學院副教授黃鶴說，多層住宅建筑也常因管線問題導(dǎo)致鄰里不和。

　　通過建筑師負責制、責任規(guī)劃師制等新管理模式，提升改造品質(zhì)

　　“涉及千家萬戶，工作千頭萬緒?！币幻〗ú块T負責人這樣形容老舊小區(qū)改造工程。湖北武漢市東亭社區(qū)黨委書記王學麗告訴記者，他們社區(qū)2021年改造期間，每天找來的人不斷，有人不想在自家門前設(shè)停車位，怕有尾氣；有人家里有老鼠洞，想請施工人員順便堵一下……還有想不到的各種狀況：涂瀝青時，道路不平，有人摔掉了指甲蓋，要求賠錢；做圍墻時，整棟樓都架了腳手架，怕有小偷偷盜，晚上要派人值守。

　　中國中建設(shè)計研究院有限公司建筑科創(chuàng)中心負責人凌蘇揚表示，老舊小區(qū)每樓每戶特點不同、需求不同，而作為項目主導(dǎo)方代表，街道或社區(qū)人力有限。近年來，以建筑師負責制的管理模式提升城市更新的品質(zhì)和效能，北京等地進行了不少探索。新模式下，建筑師要對從設(shè)計管理、材料工藝工法優(yōu)選到成本控制、施工技術(shù)監(jiān)管等項目改造全過程負責，“從坐在辦公室等有問題再回應(yīng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯拥绞┕がF(xiàn)場檢查、把關(guān)，不僅主導(dǎo)技術(shù)和成本控制，還要作為街道和社區(qū)的技術(shù)代表與建設(shè)方、施工方、居民溝通?！绷杼K揚說。

　　遼寧沈陽市房產(chǎn)局住宅區(qū)域更新部副部長趙曉川也表示，在老舊社區(qū)改造實踐中，他們充分發(fā)揮責任規(guī)劃師的引領(lǐng)與監(jiān)督作用，“責任規(guī)劃師全面采集居民意見，組織研討會議，在填補社區(qū)服務(wù)短板、推進適老化無障礙化等方面提出建議，并全過程監(jiān)督管理項目進展情況，使其質(zhì)量最優(yōu)化?！?/p>

　　河南省某市城建局工作人員戚紅斌來信表示，在城市更新項目組織設(shè)計時，要千方百計把對群眾的打擾降到最低?！氨热缭谄茡p道路施工時，充分考慮兩邊商業(yè)門店的現(xiàn)實利益，做好導(dǎo)流分流，盡量不在生意高峰期施工……只要我們一線施工人員多點同理心，就能把群眾的損失降到最低?！?/p>

　　“小區(qū)改造就像是所有居民家里同時裝修。廣泛征求意見，充分與居民溝通，是提高居民滿意度的關(guān)鍵所在?！绷杼K揚曾以建筑師身份參與多個小區(qū)改造，她說：“我們每周都去開施工現(xiàn)場會，把所做的事情、遇到的困難都告訴居民，講清解決方案，請大家一起選擇。記得一次溝通會，在溝通清楚困難及利弊后，現(xiàn)場居民一起鼓掌，讓人感動?！?/p>

　　湖北黃石市紅旗橋社區(qū)楓葉山小區(qū)則由樓棟代表組建自治改造委員會。委員會主任沈福聲介紹：“我們先告訴大家施工到家會怎么樣、將來改造完會什么樣。充分了解后，即使施工時出狀況，大家也會理解?！彼麄円彩橇x務(wù)監(jiān)督員?！拔?guī)缀趺刻焱砩隙荚谛^(qū)轉(zhuǎn)一圈。有一次，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口的污水管外高、里低，就請施工隊改正，不然污水排不出去?！鄙蚋Ｂ曊f。

　　調(diào)動居民積極性，吸引社會資金參與，豐富投資渠道

　　當然，老舊小區(qū)改造中也有偷工減料的現(xiàn)象。來自山東審計系統(tǒng)的蔡猛指出，老舊小區(qū)改造資金主要以國家專項資金和地方配套為主，“在地方財政壓力較大的背景下，難以保證有充足資金支持小區(qū)改造。一方面，導(dǎo)致施工方對老舊小區(qū)改造項目態(tài)度不積極，偷工減料、虛報工程量、延期完工等問題常常出現(xiàn)。另一方面，主管部門為了完成改造指標而選擇投資少、見效快的改造內(nèi)容進行選擇性改造?！?/p>

　　有小區(qū)因改造資金不足而停工。一名云南大理市的網(wǎng)友今年6月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言說，自己所在小區(qū)2021年7月實施改造，2022年2月完成屋頂防水和外立面粉刷后就停工到現(xiàn)在。大理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)說，小區(qū)改造資金以國家補助為主，其余由市政府及居民自籌。因籌集資金不足，未能按合同約定及時足額撥付施工單位。

　　對此，安徽六安市讀者羅福驤來信建議，應(yīng)該著力豐富投資模式，探索將原來的單一政府投資模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎块T主導(dǎo)、社會資本參與、自籌資金平衡的投資模式，促進項目投資的多元化、市場化、合理化，將片區(qū)項目開發(fā)與城市更新內(nèi)容密切聯(lián)系起來。

　　湖南津市市105街區(qū)改造時，總投資的38%來自社會資本，其中津市市供銷社和城發(fā)集團合計投入1043萬元，用于改建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地、105驛站等。街區(qū)還通過停車位、廣告位等產(chǎn)生現(xiàn)金流，平衡改造支出和后期運營成本。

　　正在建設(shè)的湖北武漢市青山區(qū)21街坊，則通過合作社的形式解決了資金難題。21街坊的4棟建筑均為C級危房，因缺乏資金無法拆遷改造。去年底，小區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位共同成立合作社，與開發(fā)企業(yè)簽約進行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外，還將由開發(fā)企業(yè)作為商品房出售。居民張想英高興地說：“我家原來70平方米，補交25萬元就可選擇85平方米的住房，按市場價在這個地段是買不下來的?！眲?chuàng)新模式不僅改善了居民住房條件，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開了發(fā)展新思路。

　　“老舊小區(qū)公共空間、配套設(shè)施普遍不足，缺少如社區(qū)中心、活動室等公共活動場所。”遼寧沈陽市大東區(qū)萬泉街道黨工委書記劉兵說，要增加養(yǎng)老托幼、公共衛(wèi)生、社群服務(wù)等配套設(shè)施，需要深入挖潛。

　　近日，在津市市柏枝林社區(qū)105街區(qū)，記者看到街區(qū)內(nèi)有許多休閑、健身廣場。“費了許多功夫打破圍墻、拆除違建?！苯蚴惺凶》勘Ｕ戏?wù)中心老舊小區(qū)改造工作負責人魯明子介紹，“這個街區(qū)由十幾個老舊小區(qū)組成，有的小區(qū)只有兩三棟建筑，還圍著院墻，違章建筑隨處可見?！彼麄兺ㄟ^政策引導(dǎo)，如主動拆除圍墻的居民可優(yōu)先使用公共服務(wù)資源，實現(xiàn)了“零補償”拆除違建。

　　推倒第一道圍墻時，王學麗說，她坐在辦公室里忐忑不安地等著居民來抗議，“有的老人很生氣，我就不斷解釋”；拆違建時，一名情緒激動的居民直接將王學麗推倒在地，“我原諒他動手，但要求他必須同意拆掉違建”……

　　拆違建、推圍墻做的是居民工作，難點在于居民意見不統(tǒng)一。寧夏銀川市西環(huán)小區(qū)一直沒有停車位。近日，社區(qū)就規(guī)劃停車位問題對西環(huán)小區(qū)居民進行入戶調(diào)查，截至9月初，收到超過八成居民的反饋，顯示同意和不同意的居民比例相差不到3個百分點，矛盾十分突出。目前很多地方大力推動的為老舊多層建筑加裝電梯工作，也常因單元居民意見不統(tǒng)一而不了了之。

　　僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區(qū)郭新三房，房屋擁擠、巷道逼仄，卻通過增強居民認同感，令環(huán)境煥然一新，還拓展了社區(qū)功能。讓居民變旁觀為參與和融入的轉(zhuǎn)折點在哪里？社區(qū)黨委書記徐春燕說：“去年中秋，社區(qū)里有堆垃圾，我們3名工作人員一早拿著鐵鍬動手清理。干著干著，不斷有居民加入，最后大家還集資雇車運走垃圾。”從此，社區(qū)與居民形成良性互動，大家自發(fā)拆除違建、出資出力出場地，建成民俗館、電影院、烘焙坊等社區(qū)公共空間。

　　養(yǎng)成居民物業(yè)有償服務(wù)意識，完善住房體檢及日常維護制度

　　小區(qū)改造完成后，一些地方重建設(shè)、輕管理，疏于后續(xù)維護，也造成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說，近幾年，政府投入大量經(jīng)費對許多老舊小區(qū)進行改造，這是利民好事，但改造后很多小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上，時間一久便重回臟亂差狀態(tài)。河南平頂山市一名網(wǎng)友留言說，小區(qū)改造后一直沒有物業(yè)服務(wù)公司，院里的車停放無序，屢屢發(fā)生電瓶被盜事件。

　　很多老舊小區(qū)改造前沒有物業(yè)服務(wù)公司，居民也沒有交物業(yè)費的習慣。黃石市紅旗橋社區(qū)黨委書記潘兵介紹，因為停車費問題，居民發(fā)生過激烈沖突，甚至報了警。而改造后引入的第一家物業(yè)公司，因為居民抗拒收費而提前退出。2022年底，他們引入新物業(yè)公司，前半年不收費，專心搞服務(wù)，才逐漸獲得居民認可。同時，社區(qū)、業(yè)委會不斷做工作，通過居民議事廳協(xié)商達成共識，只要車主一次性交全年物業(yè)費，可用停車費部分抵減，大家才慢慢接受。如今，小區(qū)物業(yè)費可以收到八九成。

　　黃鶴建議，建立一套依據(jù)設(shè)施生命周期制定的體檢維修制度。“目前老舊小區(qū)整修改造往往是完成統(tǒng)一任務(wù)要求，或是對出現(xiàn)嚴重問題的部位進行搶救式維修。實際上，理想方式應(yīng)該是對房屋做好日常維護、定期體檢，既有助于延長住宅建筑的壽命，也可以減少資源投入。”她說。

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人王勝軍透露，國家將加快推進房屋定期體檢制度、房屋保險制度以及房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)，為房屋體檢、維修提供資金保障。

　　黃鶴還強調(diào)，住房維修保障制度體系要形成閉環(huán)。例如，從法律上講，舊房改造應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人出資。對于居民沒有能力維修的危房，可借鑒國際經(jīng)驗，由指定機構(gòu)購買，進行安全改造，完成后以合理價格出售，原產(chǎn)權(quán)人擁有優(yōu)先購買權(quán)。通過類似規(guī)定建立起一套閉環(huán)制度，為住宅常態(tài)化維護提供制度保障。

　　版式設(shè)計：張芳曼

　　《 人民日報 》（ 2024年09月23日 07 版）

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